Ghidul vanzatorului

Vânzarea unui imobil este o operaţiune atât de importantă încât în unele ţări tranzacţiile imobiliare se realizează în mod obligatoriu doar prin intermediul unor specialişti ai pieţei imobiliare, consultanţii imobiliari.

Vreţi să scapaţi de grija publicării periodice de anunţuri în ziarele de profil? Vreţi să scăpaţi de stresul primirii în casă a zeci de persoane necunoscute, la cele mai nepotrivite ore, unele dintre ele fără a avea măcar intenţia de a cumpăra? Noi vă vom aduce doar clienţii care ne-au dovedit că sunt ferm interesaţi de achiziţionarea unui imobil, mai precis a unui imobil de tipul celui pe care dumneavoastră îl vindeţi. Mai mult, înainte de a-l aduce la dumneavoastră, discutăm cu fiecare client şi ne convingem că are resursele financiare pentru a cumpăra imobilul pe care dumneavoastră îl vindeţi.

De asemenea, nu este deloc de neglijat faptul că noi colaborăm cu specialişti în domeniul juridic care vă pot garanta siguranţa tranzacţiei în care veţi fi implicaţi. Firmele de avocatură cu care noi avem stabilită o colaborare permanentă vă acordă sfaturi juridice competente pe întreaga durată a derulării tranzacţiei, redactează antecontractul de vânzare-cumpărare ţinând cont de indicaţiile şi cerinţele dumneavoastră, vă pot reprezenta interesele în faţa notarilor publici şi a celorlalte autorităţi competente.

Primul pas este stabilirea preţului final de vânzare între părţi şi asigurarea de faptul că nu există nicio neînţelegere în acest sens.

Al doilea pas este acela de a permite cumpărătorului să verifice actele de proprietate ale vânzătorului. Cumpărătorul poate studia actele doar în prezenţa vânzătorului, la sediul agenţiei imobiliare sau la un notar. În niciun caz nu se oferă actele de proprietate în original unei persoane necunoscute.

Al treilea pas este semnarea antecontractului de vânzare-cumpărare, preferabil la sediul agenţiei imobiliare sau la notar. Acest antecontract este o promisiune asumată de ambele părţi de a încheia în viitor, la preţul convenit, contractul de vânzare-cumpărare privind imobilul. Prin antecontract sunt stabilite o serie de elemente extrem de importante şi anume: preţul vânzării-cumpărării; data-limită până la care trebuie semnat contractul de vânzare-cumpărare final; termenul de eliberare a imobilului; avansul plătit prin antecontract; modalitatea de plată a preţului imobilului. Antecontractul are o importanţă deosebită deoarece prin semnarea lui înţelegerea dintre părţi capătă valoare juridică, iar dacă o parte doreşte să nesocotească această înţelegere, cealaltă parte se poate adresa cu succes instanţei de judecată.

Al patrulea pas este obţinerea actelor, beneficiind de sprijinul permanent al specialiştilor noştri.

Al cincilea pas este semnarea contractului final de vânzare-cumpărare la notar. Ambele părţi trebuie să ia de la notar cel puţin un exemplar al contractului final de vânzare-cumpărare.

După semnarea contractului, cumpărătorul poate solicita sprijinul pentru schimbarea abonamentelor la utilităţi de pe numele vânzătorului pe numele cumpărătorului, în calitatea sa de nou proprietar al imobilului.

De regulă, actele necesare vânzării imobilelor sunt următoarele:

• Actul de identitate (B.I., C.I. sau paşaport, după caz) în original şi în copie.
• Certificatul de căsătorie, certificat sau sentinţă de divorţ în original şi în copie (dacă este cazul).
• Actele de proprietate în original şi în copie. Actul de proprietate poate fi un contract de vânzare-cumpărare autentificat de un notar public, un contract de donaţie, un certificat de moştenitor, o hotărâre judecătorească etc.
• Documentaţia cadastrală şi încheierea de întabulare.
• Extrasul de carte funciară pentru vânzare. Extrasul se obţine numai de biroul notarial unde se va încheia contractul de vânzare-cumpărare. Extrasul de carte funciară pentru vânzare este valabil 5 zile de la data depunerii, de către notarul public, a cererii de eliberare, la Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară.
• Certificatul fiscal pentru vânzare. Certificatul fiscal se obţine de la Direcţia de Impozite şi Taxe Locale din sectorul unde este situat imobilul. Certificatul este valabil 30 de zile de la data eliberării.
• Pentru imobilele care sunt apartamente de bloc este necesară şi adeverinţa eliberată de Asociaţia de Proprietari. Adeverinţa dovedeşte faptul că proprietarul imobilului nu are restanţe la plata întreţinerii (formularul adeverinţei se poate obţine de la firma noastră). Adeverinţa se semnează de preşedintele şi administratorul blocului, se ştampilează în trei exemplare originale.
• Potrivit dispoziţiilor Legii nr. 372/2005 privind performanţa energetică a clădirilor, vânzătorul trebuie să obţină certificatul energetic al apartamentului. În vederea obţinerii certificatului energetic, proprietarul urmează să se adreseze unui auditor atestat în domeniu şi apoi certificatul să îl prezinte cumpărătorului la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, respectiv a contractului de închiriere. Certificatul energetic cuprinde informaţii care permit cumpărătorilor să evalueze performanţa energetică a clădirii. Certificatul este însoţit de recomandări de reducere a costurilor, prin îmbunătăţirea performanţei energetice a clădirii.

Pentru vânzarea apartamentului tău, variantele de plată sunt multiple, fiecare dezavantaj aparent pe care îl prezintă oricare dintre acestea putându-se transforma într-un avantaj dacă ţii cont de recomandările specialiştilor Domina Imobiliare.

Variantele de plată sunt:

• plata integrală (prin ordin de plată sau numerar);
• plata prin credit bancar;
• plata eşalonată, numărul de rate putând să difere de la un caz la altul.

Avantajul plăţii integrale îl reprezintă eliminarea riscului unor întârzieri ulterioare. Beneficiind de întreaga sumă, poţi investi în orice moment într-o afacere sau într-o altă proprietate imobiliară, fără nicio constrângere financiară. Varianta de plată integrală poate fi cash, caz în care vei primi întreaga sumă de bani la notar, în momentul semnării contractului de vânzare-cumpărare sau prin transfer bancar, ceea ce poate însemna o întârziere de 2-3 zile.

Plata prin credit bancar poate duce, de exemplu, la întârzieri de peste o lună până la primirea sumei de bani, ca în cazul creditului "Prima Casă", întârzieri datorate procesului de aprobare a creditului şi de acordare a finanţării.

Plata eşalonată, un plus decisiv pe care-l poţi acorda cumpărătorilor în cadrul procesului de negociere nu trebuie privită neapărat ca pe un dezavantaj. Atât plata eşalonată, cât şi plata prin credit bancar îţi oferă o perioadă de timp suplimentară pentru a identifica cea mai bună variantă pentru a-ţi investi banii. În cazul în care suma obţinută o vei reinvesti în achiziţia unei alte proprietăţi imobiliare, timpul va juca în favoarea ta, pentru că o investiţie imobiliară necesită, în primul rând, timp şi echilibru.

Atunci când îţi vinzi apartamentul trebuie să plăteşti: impozitul pe tranzacţii imobiliare, comisionul agenţiei imobiliare şi taxa pentru certificatul de performanţă energetică.

În funcţie de momentul dobândirii apartamentului şi de preţul acestuia tu, în calitate de vânzător, trebuie să plăteşti impozitul pe venituri din tranzacţii imobiliare, care se calculează astfel:

Pentru imobilele dobândite în termen de peste 3 ani până la data vânzării:

• 2% până la valoarea de 200.000 de lei
• 1%+ 4.000 de lei pentru valori mai mari de 200.000 de lei.

Pentru imobile dobândite în termen mai mic de 3 ani până la data vânzării:

• 3% până la valoarea de 200.000 de lei
• 2%+ 6.000 de lei pentru valori mai mari de 200.000 de lei.

De exemplu, dacă ai dobândit apartamentul în urmă cu 5 ani şi îl vinzi acum cu 50.000 de Euro, impozitul pe tranzacţii imobiliare pe care va trebui să-l plăteşti va fi:
1% x 50.000 euro + 4.000 lei= aprox. 6.200 lei.

La notar vânzătorul trebuie să achite impozitul către stat aferent veniturilor obţinute din tranzacţiile imobiliare. Impozitul diferă în funcţie de valoarea imobilului şi de perioada de când acesta a fost dobândit.

Pentru un calcul al impozitului aferent venitului din tranzacţii imobiliare vă invităm să folosiţi calculatorul de taxe din secţiunea calculator de taxe notariale.

De regulă există două momente la care vă puteţi primi banii. Un prim moment este acela al antecontractului, când puteţi solicita un avans din preţul de vânzare. Cel de al doilea moment este semnarea contractului de vânzare cumpărare, când cumpărătorul trebuie să vă achite întregul preţ al imobilului. Predarea-primirea banilor se poate face în incinta biroului notarial.

Dacă cel care cumpără a obţinut un credit bancar, dumneavoastră vă veţi încasa restul de bani (preţ total - avans plătit) de la banca respectivă, într-un termen cuprins între 3 şi 5 zile de la momentul semnării contractului final de vânzare cumpărare (perioadă în care se înscrie în cartea funciară dreptul de ipotecă al băncii asupra imobilului).

Pentru stabilirea preţului corect al apartamentului tău îţi recomandăm să apelezi la serviciile specialiştilor Domina Imobiliare. Orice metodă alternativă vei folosi, îţi va oferi un rezultat nerealist pentru că un specialist, datorită experienţei, a prezenţei zi de zi în piaţă, folosind mijloace specifice, poate emite o opinie obiectivă, concretizată într-o evaluare corectă a apartamentului tău.

Dacă alegi totuşi varianta "pe cont propriu" este bine să ţii cont de următoarele sfaturi:

• detaşează-te de statutul de proprietar, abandonează-ţi emoţiile şi tratează totul ca pe o afacere. Apartamentul tău nu va fi niciodată mai valoros decât altele similare de pe piaţă doar pentru că tu ai locuit acolo;
• studiază piaţa transformându-te, dacă este nevoie, în cumpărător. Vei putea astfel să faci o estimare aproximativă asupra preţului mediu din zona ta. Atenţie! Preţul public nu este acelaşi cu preţul de vânzare, deci ia în calcul şi marja de negociere;
• stabileşte un deadline. Vrei să-ţi vinzi apartamentul cât mai repede sau vrei să aştepţi vremuri mai bune? Răspunsul la această întrebare se va reflecta în preţul apartamentului tău şi în facilităţile de plată pe care le vei oferi cumpărătorilor.

Eşti conştient că toţi aceşti paşi te vor costa foarte mult timp, foarte multă muncă de cercetare şi de informare, iar rezultatul final este posibil să nu te satisfacă pe deplin. Poţi beneficia de toate acestea apelând la specialiştii Domina Imobiliare care-ţi vor oferi un pachet complet de servicii adaptat cerinţelor tale.

Modalităţile prin care poţi face public anunţul de vânzare sunt multiple, de la varianta cea mai la îndemână - anunţarea familiei, prietenilor, vecinilor, până la anunţuri imobiliare, filme de prezentare, campanii social media, bannere, etc. Fiecare dintre aceste forme de publicitate îşi pot dovedi eficienţa într-o măsură mai mică sau mai mare, astfel încât niciuna dintre ele nu trebuie exclusă.

Îţi recomandăm să apelezi la serviciile profesioniştilor Domina Imobiliare pentru a beneficia de un pachet complet de servicii imobiliare, care include şi un pachet de promovare personalizat şi adaptat ofertei tale. Astfel, şansele ca apartamentul tău să iasă din anonimat, ba mai mult, să atragă atenţia cumpărătorilor, vor creşte considerabil.

Ţi-am enumerat deja câteva din motivele pentru care apelarea la serviciile specialiştilor Domina Imobiliare ar trebui să însemne o reală necesitate şi nu o opţiune pentru tine. Cu siguranţă ai încă întrebări privind acest lucru şi vom puncta mai jos, pe scurt, avantajele de care beneficiezi atunci când alegi serviciile specialiştilor noştri.

Alege vânzarea pe cont propriu atunci când:

• ai încredere excesivă în cunoştinţele tale imobiliare;
• ştii să stabileşti preţul corect pentru apartamentul tău, bazându-te numai pe inspiraţie şi pe datele din piaţa actuală;
• stăpâneşti la perfecţie tehnicile de negociere;
• ai cunoştinţe financiar-bancare şi juridice dezvoltate;
• experienţele imobiliare cu neprofesionişti te-au copleşit într-atât încât nu vrei să mai apelezi la serviciile unei agenţii profesioniste, indiferent dacă astfel îţi diminuezi şansele de a-ţi vinde apartamentul.

Alege consilierea specialiştilor Domina Imobiliare:

• pentru a avea acces la informaţii;
• pentru stabilirea unui preţ corect de vânzare a proprietăţii tale ţinând cont atât de piaţa imobiliară actuală, cât şi de cea anterioară şi cea viitoare (estimată);
• pentru sfaturi imobiliare valoroase şi asistenţă pe întreaga desfăşurare a procesului de vânzare;
• pentru a beneficia de un pachet de promovare personalizat şi adaptat cerinţelor tale;
• pentru clienţi de calitate;
• pentru a câştiga timp, vânzarea realizându-se în cel mai scurt timp posibil;
• pentru a câştiga bani, obţinând cel mai bun preţ pentru apartamentul tău;
• pentru consiliere post-vânzare cu privire la posibilităţile pe care le ai de a investi tot în domeniul imobiliar;
• pentru siguranţa tranzacţiei imobiliare.